Ничтожные и оспоримые сделки

Рынок недвижимости считается довольно консервативной областью. Стоимость объектов недвижимости велика, сделки по ним трудоемки, а большие сроки, в течение которых можно подать иск о признании сделки недействительной превращают покупку квартиры в азартную игру с высокими ставками на кону. Другими словами, нет никакой гарантии того, что, купив квартиру, добросовестному покупателю не придется однажды отстаивать свои права на нее в судебном порядке.

Раньше законодатели уже принимали закон о защите добросовестного покупателя, теперь срок давности по ничтожным сделкам составляет не десять, а три года, что уменьшает риски. Поправки в ГК РФ оставляют добросовестному покупателю право на приобретенную недвижимость, переводя спор в область денежных разбирательств бывших владельцев. Однако мошенники не дремлют, и время от времени добросовестному покупателю приходится отстаивать свои права в суде и на своем опыте узнавать, что такое ничтожные и оспоримые сделки.

Рассмотрим такое понятие, как недействительная сделка и попробуем разобраться, каким образом совершенная по закону сделка становится недействительной. А признается она таковой, если совершена не правомерно. В этом случае действует двусторонняя реституция (стороны возвращают все, что получили по ней). Согласно ст. 166 ГК РФ недействительные сделки делятся на ничтожные сделки и оспоримые сделки.

Оспоримые сделки

Оспоримыми сделки могут признаваться исключительно судом. По своей сути это такие сделки, которые совершены правомерно, но нарушают чьи-то интересы.

Ничтожные сделки

Это такие сделки, которые недействительны по самой природе, то есть, совершаемые не по закону. Признание сделки ничтожной может быть по следующим причинам:

• не соответствует законным требованиям (пример, при приватизации квартиры не были учтены интересы несовершеннолетних, квартиру продали без согласия попечительских органов). Вся цепочка сделок купли-продажи квартиры может быть признана недействительной;
• совершение сделки под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Пример, собственники городской квартиры могут не знать ее истинной стоимости и в убыток себе поменять ее на квартиру в области;
• совершение сделки малолетним до 14 лет;
• совершение сделки под влиянием угрозы, обмана, насилия (ст. 179 ГК РФ);
• совершение сделки против основ правопорядка и нравственности (ст.169 ГК РФ);
• мнимая сделка (пример, оформление договора дарения на квартиру, чтобы избежать ее конфискации);
• притворная сделка (пример, сделка купли-продажи квартиры, прикрытая договором дарения). Другими словами, когда под прикрытием одной сделки совершается другая (ст. 170 ГК РФ).

Что касается мнимой и притворной сделок, то признание той или иной сделки ничтожной довольно затруднительно. Для этого нужно, чтобы истец привел такие доказательства, которые известны только обеим сторонам.

В любом случае, все ничтожные сделки должны быть расторгнуты в судебном порядке. В этом случае доказывается только нарушение условий, необходимых для заключения самой сделки.